Focus sur la société civile immobilière (SCI)

Pourquoi utiliser une simple société immobilière pour la simple détention du patrimoine familial ? La gestion de votre patrimoine immobilier au travers d’une SCI est encadrée par le législateur et vous impose certaines obligations. Quand convient-il de l’ouvrir ? Dans ce rapport, vous découvrirez à quel moment il convient d’ouvrir une société pour gérer les revenus de la location de biens immobiliers.

L’une des problématiques auxquelles nous sommes souvent confrontés au sein du Cabinet est liée à la possibilité de créer une société de gestion immobilière.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une convention de société par laquelle plusieurs associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de partager les bénéfices ou de bénéficier de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

En matière de société civile, les associés restent indéfiniment responsables du passif de la société, c’est pourquoi nous vous proposons une solution sur mesure en matière comptable, fiscale et juridique pour vous accompagner dans la gestion administrative de votre bien. Surtout pour les personnes qui possèdent plusieurs biens (maisons ou bureaux), il peut être judicieux, sous certaines conditions, de penser à ouvrir une société de gestion immobilière.

Vos obligations comptables et fiscales

Le Code civil impose au gérant d’une SCI de faire rapport annuellement sur les questions de gestion à ses associés, ainsi qu’à ces mêmes associés de diffuser le résultat comptable en assemblée générale. En conséquence, ces obligations légales créent la nécessité de tenir des comptes pour tous les partenariats immobiliers.

La tenue de la comptabilité permet également de remplir l’obligation fiscale de toute société immobilière, c’est-à-dire l’établissement et la transmission par voie électronique d’une déclaration de revenus immobiliers.

Dans tous les cas, la comptabilité d’une SCI permet d’éviter tout problème de contrôle fiscal, de cession d’actions, de suivi des comptes courants des associés, etc. Pour ces raisons, elle est fréquemment imposée par les statuts de la société.

Vos obligations légales

Outre les formalités légales de création d’une SCI, les actionnaires sont tenus de se réunir annuellement en assemblée générale ordinaire pour statuer sur les comptes annuels et distribuer le résultat comptable de la société. Lors de cette assemblée générale, le gérant devra rendre compte de sa gestion à l’ensemble des associés au travers d’un rapport dédié.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les actionnaires peuvent décider de distribuer des dividendes. Cette opération est soumise à l’obligation légale de tenir une assemblée générale et d’effectuer les déclarations fiscales y afférentes.

Enfin, toute modification juridique apportée à la personnalité de la société doit faire l’objet d’une assemblée générale extraordinaire. C’est le cas des décisions telles qu’un transfert de siège social, une réduction ou une augmentation du capital social, une modification de la composition du capital social.

La création d’une société de gestion immobilière

Dans une situation telle que celle décrite, pour comprendre s’il y a un avantage à taxer les revenus avec une entreprise, plutôt qu’en tant que personne physique, il est nécessaire de faire une évaluation.

Il s’agit de réaliser une simulation de la fiscalité requise dans les deux hypothèses : celle du particulier et celle de l’entreprise.

Ce sont deux types d’imposition différents, avec des règles et des considérations différentes à faire pour créer SCI.

L’aspect qu’il peut être important de souligner est les variables impliquées qui peuvent déplacer la commodité d’un choix plutôt que l’autre. Il s’agit notamment des suivants:

• Analyse de la possibilité de vendre les propriétés dans le futur, en pensant également à un futur changement de génération ;
• Évaluation concernant les revenus personnels du sujet sans tenir compte des revenus locatifs;
• Analyse concernant les coûts indirects liés au transfert de propriétés aux entreprises ;
• Évaluation des revenus pouvant être tirés du bail, également à la lumière de la réglementation sur les sociétés écrans

Les frais de transfert de propriétés aux entreprises

Un autre aspect à considérer lors de la création d’une société de gestion immobilière est le coût du transfert des propriétés.

Il faut considérer, en effet, qu’au moment du transfert par l’actionnaire des immeubles à la société, la taxe d’enregistrement de 9% pour les immeubles d’habitation, 7% pour les immeubles instrumentaux et 12% pour les terrains est due. En plus de l’hypothèque et de la taxe cadastrale. Sans tenir compte des frais de notaire et des frais annexes, comme l’expertise des biens par un professionnel.